Comment calculer un rendement locatif ?

Que vous soyez un investisseur chevronné ou novice dans l'immobilier, le calcul de la rentabilité et des rendements locatifs est une étape essentielle avant d'investir. Près de 30,5 % des achats immobiliers en 2021 seront des investissements locatifs, selon une étude de Century 21, ce qui représente un vrai engouement de la part des Français.

Le taux de rendement est un indicateur clé pour déterminer l'évolution des valeurs prévisionnelles des immeubles locatifs. Il y a certains termes que vous devez connaître et à ne pas confondre, tels que les rendements bruts, les rendements nets et les rendements nets à nets. Le rendement est un facteur important pour les investisseurs, mais d'autres aspects ne doivent pas être ignorés avant d'investir dans la pierre. On vous dit tout !

Qu'est-ce que la rentabilité locative brute ?

Le rendement locatif brut permet une première évaluation de la rentabilité d'un bien convoité. Dans le cadre de l'approche initiale pour « ébaucher » le marché et sélectionner quelques propriétés potentielles, des calculs de rendement brut sont impliqués.

Comment les rendements bruts sont calculés ?

Pour calculer le revenu locatif total, entrez le loyer annuel, multipliez par 100, puis divisez par le prix d'achat.

Informations Groupe Sérénité : le prix d'achat doit inclure les frais de notaire et travailler pour calculer avec précision le rendement total. Exemple de calcul de rendement brut

Si vous achetez un appartement à vendre au prix de 200 000 € et un loyer mensuel de 1 100 € : (1 100 x 12) = 13 200 € x 100/200 000 € = 6,6 %

Ce taux de 6,6% représente le rendement total de votre investissement locatif.

Le rendement locatif net, qu'est-ce que c'est ?

Pour obtenir une estimation plus précise, vous devez calculer le rendement locatif net. Cela prend en compte tous les frais et taxes payés par le propriétaire. • Intérêts sur les prêts • impôt sur la fortune • Commission de courtage immobilier • Frais de location non remboursables (pas la responsabilité du locataire) • Assurance (propriétaire non résidentiel, loyer impayé, assurance locataire) Ce montant de charges diverses est déduit du loyer annuel perçu pour arriver au retour net sur investissement.

Comment les rendements nets sont calculés

La méthode de calcul du taux de rendement net est ([loyer x 12 mois] - charges irrécupérables)) x 100/prix d'achat.

Exemple de calcul du rendement net

Dans l'exemple d'un appartement de 200 000 € avec un loyer annuel de 13 200 € et des charges annexes de 1 500 €, le taux de rendement net est de 5,85 %. Par conséquent, il y a une différence de 0,75 % par rapport au calcul de la marge brute.

Qu'est-ce que le rendement net hors frais et taxes

Le rendement net à net tient également compte de la fiscalité pour un calcul plus précis et mieux adapté au profil d'investisseur. Les classes d'imposition dépendent de plusieurs facteurs. • Type de location (vide ou meublé) • Régime fiscal sélectionné (taux forfaitaire ou réel) En effet, les locations vides ou meublées vous laissent le choix du régime actuel. Dans ce cas, de nombreuses dépenses sont déduites des revenus de placement. • Taxe locale • Frais de gestion de l'agent immobilier • Intérêts sur les prêts • assurance S'il y a de la disponibilité, vous pouvez également choisir un programme microfoncier. Cela vous permet de percevoir un montant forfaitaire de 30% de vos revenus fonciers annuels. En revanche, dans le cadre de la location meublée, on ne parle pas de revenus fonciers, mais d'intérêt industriel et commercial (BIC). Le régime MicroBIC est accessible si les revenus locatifs annuels n'excèdent pas 72 600 €. Ce programme MicroBIC prévoit une exonération forfaitaire de 50 % des revenus locatifs bruts annuels.

Méthode de calcul du rendement net-net d’impôt

Le rendement net-net est calculé en déduisant les charges, impôts et prélèvements sociaux au montant de loyers annuels perçu : (location annuelle — charges non récupérables — rapport complémentaire d'impôt du propriétaire — prélèvements sociaux) x100/prix d'acquisition

Exemple de calcul du rendement net-net de charges et d`impôt

Pour cet exemple (prix d’achat de 200 000 euros, loyer annuel de 13 200 euros et charges de 1 500 euros) :

S’il est loué vide au régime microfoncier, l’abattement forfaitaire est de 30 % des revenus encaissés soit : 3 960 € (13 200 x 0,3).

Si le propriétaire est assujetti à un taux marginal d’imposition de 41 %, son impôt sur les revenus fonciers générés est 3 788,40 € (13 200 – 3 960 x 0,41) et les prélèvements sociaux seront de 13 200 – 3 960 x 0,172 = 1 589,28 €

Le rendement net-net atteindra, pour cet achat locatif : (13 200 – 1500 – 3 788,40 – 1589,28) x 100/200 000 = 3,16 %.

La vacance locative et l`impayé, autres facteurs du rendement locatif Le rendement locatif est une donnée essentielle à prendre en compte avant d’investir, néanmoins ce n’est pas le seul. En effet, la vacance locative et le risque d’impayé peuvent détruire la rentabilité d’un investissement locatif !

Comme le rendement locatif est basé sur les loyers encaissés, un locataire qui ne règle plus son loyer ou un logement vide pendant plusieurs mois remet gravement en cause le rendement prévisionnel de l’investissement. C’est pourquoi, il est primordial d’anticiper ces aléas avant l’acquisition :

• avantager les zones géographiques à forte demande locative
• démarquer son bien de la concurrence avec des travaux notamment
• opter pour une Garantie des Loyers impayés (GLI)