Les 6 facteurs qui façonneront le marché immobilier en 2023
Les experts s'attendent à ce que le marché ralentisse en 2023. Découvrez leurs prédictions et les facteurs qui ont le plus d'impact.
Entre instabilité internationale, hausse de l'inflation et hausse des taux d'intérêt, l'époque de la sécurité immobilière semble désormais révolue. Les spécialistes et les experts accordent une attention particulière à faire des prédictions à ce moment critique. Cependant, les idées clés qui nous guideront dans les mois à venir sont :
1) Les prix : vont-ils vraiment baisser ?
Les réseaux immobiliers se méfient traditionnellement des retournements de marché. Par ailleurs, le dernier baromètre national des prix de l'immobilier du site de notation Meilleurs Agents s'intitule "Rééquilibrer, ne pas reculer en 2023". Paris, par exemple, devrait baisser de 1,2 % en 2022 (10 278 €/m²), tandis que la capitale est projetée de baisser encore de 3 % cette année. Bordeaux recule de -2,9% (4 953€/m²) et Lyon de -1,4% (5 307€/m²), avec de nouvelles baisses possibles. En revanche, Marseille progresse de 14,1 % (3 965 €/m²) et Montpellier de 7 % (3 691 €/m²). Et pour ceux qui ont connu des flambées de prix au cours de l'année écoulée, une période de stabilisation est déjà là.
2) Taux d'intérêt : vont-ils continuer à monter ?
C'est l'une des rares certitudes, ou quasi-certitudes, que les prix des maisons vont continuer à monter l'an prochain. Tous les spécialistes s'accordent à dire que la barre des 3% devrait être approchée voire dépassée dans les mois à venir. Après des années de taux d'intérêt bas, les choses ont beaucoup changé. Cela facilite l'accès au crédit, mais rend le prix de la pierre irréparable. Si les prix restent élevés en raison des pénuries, davantage de Français ne pourront pas accéder à l'immobilier, ce qui pourrait entraîner à terme une baisse de la demande et des prix.
3) Taux de rachat : Vont-ils continuer à bloquer le marché ?
Il s'est caractérisé par une résistance constante de la part d'intermédiaires de crédits. Certains ont même attribué ce taux de roulement au fait que près de 40 % des dossiers reçus ont été rejetés. Ce taux de baisse, qui venait de grimper à 3,57% en début d'année, a plu à la Banque de France mais n'a pas enthousiasmé les courtiers. "Ce nouveau taux d'intérêt élevé de 3,57% oblige effectivement les banques à prêter en dessous de 3%, mais le taux d'intérêt élevé comprend les primes d'assurance de l'emprunteur, les frais de garantie, et les frais annexes, et est généralement fixé à zéro et estimé à 60%, le président de la Cafpi, Olivier. Lendrevie rappelle être un emprunteur moyen, ce taux est en ligne avec le taux proposé par les obligations d'Etat et son OAT 10 ans s'établit aujourd'hui à 3,03%, certainement inférieur au taux d'intérêt du Livret A au 1er février prochain. Même si la Banque de France décide d'ouvrir plus largement les vannes hypothécaires, elle doit être prudente quant à ses quotas et reconnaître que le taux de déclin peut être une bonne excuse. A noter que les banques peuvent s'écarter de la norme de levier maximum fixée par le HCSF (Haut Commissariat à la Stabilité Financière) pour 20% des dossiers. Or, selon les mêmes statistiques du HCSF de septembre dernier, les banques n'utilisent cette flexibilité que pour 13,7% de leurs dossiers.
4) Volume des ventes : va-t-il s'effondrer ?
Là encore, presque certainement, en l'absence d'effondrement, les volumes de vente diminueraient plus ou moins fortement. Après près de deux ans de ventes extraordinaires, la baisse n'est pas surprenante, d'autant plus que certains emplacements sont en rupture de stock et que le nombre de ménages abordables a considérablement diminué. Tous ces facteurs indiquent une baisse plus prononcée des ventes en 2023, ce qui pourrait entraîner un réapprovisionnement des stocks et une augmentation des délais et des marges de vente.
5) DPE : Cela pourrait-il changer la donne ?
Les rénovations d'écrans thermiques imposées par la loi Climat et Résilience suscitent déjà de vives inquiétudes sur le marché des investisseurs. Et au-delà des investissements locatifs, les problématiques de rénovation énergétique peuvent être source de stress, décourageant certains achats voire poussant les propriétaires à vendre et l'accès aux aides notamment est encore trop complexe.
6) Fiscalité : cela va-t-il changer ?
Cette fois la taxe d'habitation aura disparu à jamais pour tous les contribuables, et la tentation de trouver son successeur sera plus forte que jamais. Les impôts fonciers, tels que la "taxe sur les maisons de jardin", et les surtaxes de copropriété pour les résidences secondaires continuent de s'envoler. Mais est-ce suffisant ? Rien n'est moins sûr. Et si les nouveaux formulaires fiscaux s'avèrent particulièrement onéreux, certains propriétaires se feront un plaisir de décharger leurs biens devenus trop encombrants.